Mökin myyntivoittovero – verotus kun mökki myydään

Mitä mökin myyntivoittovero oikeasti tarkoittaa?

Mökin myyntivoittovero on käytännössä luovutusvoiton verotusta: myyt mökin, saat siitä enemmän kuin sen hankkiminen ja myynti sinulle maksoivat, ja siitä jäävästä voitosta määräytyy vero. Jos taas myyt alle omien kustannustesi, voittoa ei synny samalla tavalla. Minä selittäisin tämän ensimmäisen mökin ostajalle näin: älä tuijota pelkkää kauppahintaa, vaan kerää viereen hankintahinta, kaupan kulut, vuosien varrella tehdyt perusparannukset ja myyntiin liittyvät kulut.

Meidän mökki on isoisän vuonna 1964 rakentama punamullattu hirsimökki Keski-Suomessa, järven rannalla noin tunnin ajomatkan päässä Jyväskylästä. Minä otin vastuun siitä 2012 ja jaan sen veljeni Mikon kanssa niin, että heinäkuussa vuoroviikot vaihtuvat. Kun mökki on tullut suvussa perintönä eteenpäin, paperien kanssa saa olla tarkkana.

Minä en anna veroneuvoja enkä rupea arvaamaan viranomaisen linjauksia, vaan katson aina verottajan ajantasaisen ohjeen ja tarvittaessa soitan tai kysyn kirjallisesti. Blogissa en myöskään anna lääketieteellisiä neuvoja; jos joku mökkikaupan stressi alkaa tuntua kehossa, ohjaan THL:n ohjeisiin tai terveyskeskukseen.

Ennen myyntiä kannattaa lukea myös mitä tarkistan ennen kauppaa, sillä kunto ja paperit kulkevat käsi kädessä. Ostajan puolella taas auttaa mökin oston tarkistuslista, ja vanhan hirren kanssa olen oppinut samoja asioita, joista kirjoitan vanhan hirsimökin omistamisesta.

Mitä mökin myyntivoitosta saa yleensä vähentää?

Mökin myynti verotus pyörii pitkälti sen ympärillä, mitä saa laskea mukaan kuluiksi. Yleensä mukaan otetaan hankintahinta ja varainsiirtoon liittyvä vero, kaupan tekoon ja myyntiin liittyvät välttämättömät kulut sekä sellaiset perusparannukset, jotka ovat nostaneet mökin arvoa ja joista on säilynyt tositteet. Pelkkä vuosittainen huolto, maalaus tai pikku korjaus on tyypillisesti eri asia kuin perusparannus. Minä en väitä yksityiskohtia, koska ohjeet ja tulkinnat voivat muuttua: tarkista oman verottajan ohje ja säilytä kuitit.

Meillä mökkikirja on ollut vuodesta 2012 se vihko, johon kirjaan päivämäärän, sään, mitä tehtiin ja mikä toimi. Se ei ole verottajalle kelpaava tosite, mutta se on minulle muisti. Kun Jari ja minä rakensimme terassin 2016, kirjasin vihkoon laudat, säät ja senkin, että ensimmäinen ruuvipurkkini kaatui syliin.

Kuitit laitoin eri kansioon. Samoin tein, kun puukiuas vaihdettiin 2015, lauteet uusittiin 2016, kompostikäymälä tuli 2018, ilmalämpöpumppu peruslämmölle 2019 ja puulaituri kelluvine osineen 2020. Jos joskus myymme, en ala arvailla vuosien takaisia töitä vihkon perusteella, vaan etsin tositteet ja kysyn tarvittaessa ammattilaiselta.

Vakuutusasiatkin kannattaa käydä läpi ennen kauppaa, ihan sen takia että tiedät mitä mökkiin on kuulunut ja mitä on korvattu. Minä vilkaisin omaa muistiani vielä mökin vakuutuksen kattavuudesta ennen kuin aloin järjestellä kansiota.

Tiinan lista: mökin myyntiä ennen tarkistettavat paperit ja kulut

Rastita sitä mukaa kun teet – rastit jäävät muistiin tällä laitteella.

• Kauppakirja tai saantokirja, ja perunkirja jos mökki on tullut suvussa eteenpäin.
• Mahdollinen lahjakirja, osituspaperi tai sopimus sisaruksen kanssa yhteisomistuksesta.
• Varainsiirtoveron ja kaupan tekoon liittyvien kulujen tositteet.
• Myyntiin liittyvät kulut: välitys, arvio, kuntotarkastus ja muut kirjatut laskut.
• Perusparannusten kuitit: kiuas 2015, lauteet 2016, terassi 2016, kompostikäymälä 2018, ilmalämpöpumppu 2019, laituri 2020, palju 2021.
• Erottelu vuosihuollon ja arvoa nostaneen työn välillä, vihkon merkintöjen avulla mutta tositteisiin perustuen.
• Rakennusluvat ja piirustukset; tarkista oman kunnan rakennusjärjestys, jos jokin työ epäilyttää.
• Vakuutus- ja vahinkopaperit sekä kuntotarkastuksen muistiinpanot.
• Verottajan ajantasainen ohje ja tarvittaessa kirjallinen kysymys, kun oma tilanne on epäselvä.

Vaihe	Mitä etsin	Mitä tarvitsen	Huomioi
Saanto	Vanhat kauppakirjat	Saanto ja kauppakirjat	Perintönä paperien kanssa tarkkana
Sukuasiat	Perunkirjat, lahja- tai osituspaperit	Omistuksen selvitys	Vuoroviikot ja yhteiset päätökset näkyviin
Kulut	Kuitit eri kansiosta	Tositteet, ei mökkikirja	Mökkikirja on vain muisti
Remontit	Perusparannusten tositteet	Kuitit säilyneinä	Huolto, maalaus, pikku korjaus eri asia
Kunto	Kuntotarkastuksen muistiinpanot	Paperit ja kunto yhdessä	Kunto ja paperit kulkevat käsi kädessä
Vakuutus	Korvaus- ja kattavuustiedot	Mitä mökkiin kuului	Käy läpi ennen kauppaa
Kadonneet kuitit	Pankkiotteet, luvat, laskut, valokuvat	Mökkikirjan merkinnät	Kysy verottajalta, mikä kelpaa
Laskeminen	Vasta lopuksi	Ajantasainen verottajan ohje	En arvaile enkä anna veroneuvoja

Entä jos mökki on ollut vakituisena asuntona?

Tässä kohtaa moni ensimmäistä mökkiään myyvä hämmentyy, ja syystä. Vakituisen asunnon myyntiin voi liittyä erilainen kohtelu kuin kesämökin myyntiin, mutta minä en lähde luettelemaan ehtoja enkä aikarajoja. Tarkista verottajan ohje ja ole valmis osoittamaan, missä olet asunut ja millä perusteella.

Meidän mökissä ei ole juoksevaa vettä sisällä, kesävesi tulee rengaskaivosta ja juomavesi kannetaan kotoa, joten minun on turha esittää sitä vakituisena asuntona. Kerron sen suoraan, vaikka naapurikylässä olen savusaunassa käynytkin ja siellä joku aina tietää kaiken paremmin.

Jos mökkiä on muutettu talviasuttavaksi, paperien merkitys kasvaa. Meillä verkkosähkö tuli 1985, tuvassa on kevyt takka ja vanha puuliesi, ilmalämpöpumppu on peruslämmöllä 2019 eikä varaavaa takkaa tai pellettikamiinaa ole hankittu. Rantasaunalla on pieni aurinkopaneeli ja akku valoja varten 2017, ei sähkökiuasta.

Jos joku kysyy talvikäytöstä, minä ohjaan lukemaan mitä kesämökin talvikäyttö vaatii ja muistutan, että sähkötyöt kuuluvat vain sähköalan ammattilaiselle. Häkä, paloriski ja tulentekokielto ovat myös niitä asioita, joissa katson pelastuslaitoksen ja Tukesin ohjeita, en omaa mutuani.

Miten minä järjestäisin paperit ennen mökin myyntiä?

Minä tekisin näin: ensin kaivan esiin saannon ja vanhat kauppakirjat, sitten perunkirjat ja mahdolliset lahja- tai osituspaperit, sitten kuitit ja kuntotarkastuksen muistiinpanot, vasta lopuksi alan laskea. Jos mökki on jaettu sisaruksen kanssa, kuten minä Mikon kanssa, kirjaan myös vuoroviikot ja yhteiset päätökset näkyviin. Vuoroviikko sinänsä ei ole verotuksen ratkaisu, mutta se selittää, miksi joku remontti on tehty juuri heinäkuussa ja kuka sen maksoi.

Jos mökki on tarkoitus siirtää lapselle eikä myydä, luen ensin mökin lahjoituksesta lapselle ja vasta sitten mietin myyntiä. Kotona Jyväskylän rivitalossa olen oppinut saman itse tehdyistä remonteista: maalaus, tapetointi ja laminaatti tulivat tehtyä omin käsin, isommat työt ammattilaisilla.

Sama sääntö pätee mökilläkin. Jari auttaa raskaissa töissä, mutta sähköön en koske itse, ja jos jäälle tai rantaan liittyy turvallisuusasia, tarkistan Ilmatieteen laitoksen tai pelastuslaitoksen ohjeen. Hukkumisriskistä en vitsaile, vaikka muuten mökkielämä kestääkin naurun.

Hintaa en tässä arvioi euromäärinä. Mökin kauppahintaan vaikuttavat yleensä sijainti, ranta, kunto, sauna, laituri, tie, sähkö, vesijärjestelyt ja se, onko paperit kunnossa. Hintaa nostaa selkeä huoltohistoria ja laskea epäselvä omistus, kosteat hirret, puuttuvat tositteet ja keskeneräinen remontti. Luvista ja rakentamisesta muistutan aina saman: tarkista oman kunnan rakennusjärjestys ja viranomaisen ohje, älä minun vihkoni reunamerkintää.

Mitä jos kuitit ovat kadonneet tai mökki on tullut perintönä?

Silloin minä en panikoi, mutta en myöskään tee laskelmia hatusta. Etsin ensin perunkirjan, vanhat pankkiotteet, rakennusluvat, laskut, valokuvat ja mökkikirjan merkinnät, ja kysyn verottajalta, mikä kelpaa näyttönä. Perintömökin kohdalla hankintahinnan sijaan voi olla kyse perintöarvosta, mutta senkin kanssa menen viranomaisen ohjeen mukaan.

Meillä isoisä rakensi tuvan 1964, rantasauna tuli 1971, ja minä olen saanut kuulla jokaisen naapurin version siitä, mitä “olisi pitänyt” kirjata ylös. Vihkoni alkaa vasta 2012, joten sitä ennen olen muiden muistin varassa.

Yksi mokka on jäänyt mieleen. Kun terassin jälkeen järjestelin kansiota, laitoin osan kuiteista muovipussiin kuistille ja annoin aamuauringon paistaa niihin koko päivän. Paperit eivät tuhoutuneet, mutta minä opin, että mökillä säilytyspaikka on sisällä, kuivassa ja samassa paikassa joka kerta. Nykyään kuitit menevät kansioon heti, vihkoon tulee vain päivämäärä, sää, työ ja se, mikä toimi. Jos joskus myyn osuuteni, toivon että Mikko ei joudu arvaamaan, missä pussi oli.

Kysymyksiä mökin myyntivoittovero -aiheesta

Mitä voi vähentää mökin myyntivoitosta?

Yleensä huomioon otetaan hankinta- tai perintöarvo, kaupan ja myynnin kulut sekä tositteelliset perusparannukset. Vuosihuolto ja pikkukorjaukset eivät välttämättä ole samassa asemassa, joten tarkistan aina verottajan ohjeen. Minä en laske mökkikirjan perusteella, vaan kuitien perusteella.

Pitääkö mökin myynnistä maksaa veroa, jos mökki on peritty?

Perittykin mökki voi tuoda luovutusvoiton, kun se myydään eteenpäin, mutta laskennan pohja voi olla eri kuin itse ostetulla mökillä. Minä kaivaisin esiin perunkirjan ja kysyisin verottajalta oman tilanteen mukaisen ohjeen. Sisaruksen kanssa jaetussa mökissä kirjaan vielä senkin, kumpi maksoi mitä.